AREAL hat im Auftrag von Klingsöhr die Umnutzung eines ehemaligen Büro- und Verwaltungsgebäudes in der Galenstraße 6 in Berlin-Spandau zu einem modernen Ärztezentrum geplant und begleitet. Das Bestandsgebäude wurde für eine kleinteilige Multi-Tenant-Nutzung mit mehreren medizinischen Praxen und Dienstleistern neu strukturiert. AREAL verantwortete unter anderem die Grundkonzeption, Genehmigungsplanung und TGA-Koordination sowie Mieterausbauten in mehreren Geschossen. Die Umnutzung und die betreuten Mieterausbauten wurden im März 2026 abgeschlossen.
Projektdaten im Überblick
| Objekt | Bürogebäude, Galenstraße 6, Berlin-Spandau |
|---|---|
| Auftraggeber | Klingsöhr Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH |
| Fläche | ca. 600 m² |
| Nutzung | Ärztezentrum / medizinische Praxen und Dienstleister |
| Leistungen | Grundkonzeption, Aufteilung der Mietbereiche, Genehmigungsplanung, TGA-Koordination, statische und schadstoffbezogene Erkundung, Mieterausbauten, Begleitung der Nutzungsänderung und Abnahme |
| Leistungsphasen | LPH 1–4 sowie für Teilbereiche LPH 5–8 |
| Projektstart | 3. Quartal 2025 (Planungsbeginn) |
| Fertigstellung | März 2026 |
| Baujahr Bestandsgebäude | 1960, umfassende Sanierung 2004 |
| AREAL-Standort | Berlin |
| Projektverantwortung | Sylvia Thys, Niederlassungsleiterin Berlin |
Ausgangslage: Vom Bürogebäude zum Ärztezentrum
Immobilienprojekte sind Teamarbeit. Eigentümer, Asset Manager, Makler, Projektsteuerer, Architekten, Fachplaner, ausführende Unternehmen, Behörden und Mieter arbeiten gemeinsam daran, ein Projekt erfolgreich umzusetzen.
Dabei bringt jeder seine eigene Perspektive, seine Erfahrungen und seine Ziele mit. Umso wichtiger ist es, miteinander zu sprechen und die Anforderungen der anderen zu verstehen.
Und das beginnt für uns nicht erst, wenn ein konkretes Projekt auf dem Tisch liegt. Wer sich kennt, Erfahrungen austauscht und auch mal über Herausforderungen spricht, versteht besser, was die andere Seite bewegt. Genau das kann die spätere Zusammenarbeit deutlich einfacher machen.
Rolle von AREAL: Planung und Begleitung der Nutzungsänderung
AREAL begleitete die Umnutzung zunächst von der Grundkonzeption bis zum Bauantrag und war damit in den Leistungsphasen 1 bis 4 tätig.
Der Leistungsumfang von AREAL umfasst:
- Grundkonzeption für die neue Nutzung als Ärztezentrum
- Aufteilung und Strukturierung der Mietbereiche
- Koordination der TGA-Konzeption
- statische und schadstoffbezogene Erkundung
- Genehmigungsplanung und Bauantrag
- Abstimmung der Anforderungen an Brandschutz und Barrierefreiheit
Darüber hinaus plante und begleitete AREAL Mieterausbauten in Teilbereichen des 2. und 3. Obergeschosses in den Leistungsphasen 5 bis 8. Für einen weiteren Nutzer im 1. Obergeschoss koordinierte und begleitete AREAL die Nutzungsänderung und Abnahme bis zur Inbetriebnahme.
Planungskonzept: flexible Flächen für unterschiedliche medizinische Nutzer
Eine zentrale Aufgabe war es, die einzelnen Etagen für unterschiedliche Praxisnutzungen vorzubereiten und gleichzeitig eine effiziente Flächenaufteilung zu ermöglichen.
Dafür entwickelte das Projektteam ein Konzept mit einem zentralen Sanitärkern je Etage, der gemeinschaftlich von den dort ansässigen Nutzern genutzt werden kann. Ergänzend wurde ein weiterer barrierefreier Sanitärbereich im Gebäude berücksichtigt.
Die einzelnen Praxiseinheiten können dadurch effizient organisiert werden und gleichzeitig über eigene Wartebereiche und Aufenthaltsräume verfügen. Die Struktur schafft damit die Grundlage für eine kleinteilige Vermietung an unterschiedliche medizinische Nutzer.
Die einzelnen Praxiseinheiten können dadurch effizient organisiert werden und gleichzeitig über eigene Wartebereiche und Aufenthaltsräume verfügen. Die Struktur schafft damit die Grundlage für eine kleinteilige Vermietung an unterschiedliche medizinische Nutzer.
Die einzelnen Praxiseinheiten können dadurch effizient organisiert werden und gleichzeitig über eigene Wartebereiche und Aufenthaltsräume verfügen.
Die Struktur schafft damit die Grundlage für eine kleinteilige Vermietung an unterschiedliche medizinische Nutzer.
Technik und Brandschutz: Bestandsgebäude für Multi-Tenant-Nutzung vorbereiten
Die Umnutzung vom Bürogebäude zum Ärztezentrum brachte auch neue Anforderungen an die technische Infrastruktur und den Brandschutz mit sich.
Gemeinsam mit dem Auftraggeber Klingsöhr und den beteiligten Fachplanern entwickelte AREAL eine genehmigungsfähige Planung, die die ehemals zentrale Gebäudestruktur für mehrere eigenständige Praxisflächen vorbereitet.
Dazu gehörten unter anderem die Planung und Abstimmung von Medienführung, Zählerstruktur und Steigpunkten sowie die erforderliche brandschutztechnische Ertüchtigung.
Frühzeitige Untersuchungen zu Statik, Brandschutz und möglichen Schadstoffen schufen dabei eine verlässliche Grundlage für die weitere Planung und die schrittweise Umsetzung der Mieterausbauten.
Projektablauf: Planung und Fertigstellung innerhalb von neun Monaten
Die Planungsphase für die Umnutzung begann im 3. Quartal 2025. Bis zum 1. Quartal 2026 wurden die Planung, Genehmigung und die von AREAL betreuten Mieterausbauten schrittweise umgesetzt.
Im März 2026 wurden die Umnutzung und die betreuten Mieterausbauten abgeschlossen.
- Bauabschnitt 1: rund 5.000 m², Fertigstellung bis Dezember 2026
- Bauabschnitt 2: rund 15.000 m², Fertigstellung bis Ende 2027
Stimme zur Veranstaltung
Die Transformation eines ehemaligen Single-Tenant-Verwaltungsgebäudes in ein Ärztezentrum stellt hohe Anforderungen an Planung, Abstimmung und technische Umsetzung. Klingsöhr hat mit der Neupositionierung der Immobilie einen wichtigen Schritt für die Weiterentwicklung des Standorts angestoßen. Unsere Aufgabe war es, daraus ein flexibles Planungskonzept für unterschiedliche medizinische Nutzer zu entwickeln – mit Blick auf kleinteilige Vermietung, Barrierefreiheit, technische Infrastruktur und den laufenden Betrieb im Erdgeschoss.
HÄUFIGE FRAGEN
Welche Leistungen hat AREAL bei der Umnutzung übernommen?
AREAL verantwortete unter anderem die Grundkonzeption, die Aufteilung der Mietbereiche, die Genehmigungsplanung, die Koordination der TGA-Konzeption sowie statische und schadstoffbezogene Untersuchungen. Darüber hinaus plante und begleitete AREAL Mieterausbauten in Teilbereichen des 2. und 3. Obergeschosses sowie die Nutzungsänderung und Abnahme für einen weiteren Nutzer im 1. Obergeschoss.
Welche besonderen Anforderungen entstehen bei der Nutzungsänderung eines Bürogebäudes zum Ärztezentrum?
Die Umnutzung erfordert unter anderem eine Anpassung der Flächenstruktur, technischen Gebäudeausrüstung und des Brandschutzes. Hinzu kommen Anforderungen der verschiedenen medizinischen Nutzer sowie an Barrierefreiheit, Sanitärbereiche und eine voneinander unabhängige technische Versorgung der einzelnen Mietbereiche.
Welche Leistungsphasen hat AREAL bearbeitet?
Für die übergeordnete Umnutzung war AREAL in den Leistungsphasen 1 bis 4 tätig. Mieterausbauten in Teilbereichen des 2. und 3. Obergeschosses wurden zusätzlich in den Leistungsphasen 5 bis 8 geplant und begleitet.
